Этапы проектирования в строительстве: сколько их и что реально входит (2025)

• 20 сен, 2025
• Дмитрий Ястребов
• 0 Комментарии

«Сколько этапов проектирования?» - короткий вопрос, на который часто дают три разных ответа: «два», «три» или «семь». Не пугает разнобой? В строительстве по нормам - действительно две ключевые стадии (Проект и Рабочая документация). Но в реальном процессе добавляются предпроект, изыскания, экспертиза и сопровождение строительства. Давайте разложим всё по полочкам - без воды, с примерами сроков, составом документов и понятными чек-листами. Я живу в Казани, и даже на простом пристрое к дому, который мы делали ради отдельной комнаты для Льва, эти «невидимые» шаги решили половину успеха.

Быстрый ответ и карта процесса

Если говорить строго по нормам РФ, стадий две:

• Стадия «П» - проектная документация (состав по Постановлению Правительства РФ № 87 от 16.02.2008).
• Стадия «Р» - рабочая документация (оформление по ГОСТ Р 21.1101-2020, СПДС).

Но вот как это выглядит в живом проекте, когда вы хотите действительно построить без проблем:

• Предпроект: сбор исходных данных, ТЗ, градплан/ГПЗУ, техусловия (при необходимости), выбор концепции.
• Инженерные изыскания: геология, геодезия, экология (СП 47.13330).
• Эскиз/Концепция: планировочные решения, облик, базовые узлы и инженерия.
• Проектная документация (П): полный состав разделов для экспертизы/согласований.
• Экспертиза: государственная или негосударственная - по ГрК РФ.
• Рабочая документация (Р): подробные чертежи для строителей, спецификации.
• Авторский надзор и сопровождение стройки: ответы на RFI, корректировки.

Итак, сколько же этапов? Формально - две стадии. На практике - 5-7 шагов, если считать всё, что действительно нужно для стройки. Для частного дома часто делают 3-4 шага: ТЗ/эскиз → рабочий проект → стройка → авторский надзор (по желанию). Для коммерции и ЖК - полный цикл, включая экспертизу.

Запомнить проще так: этапы проектирования делятся на «что нужно законам» (П и Р) и «что нужно жизни» (предпроект, изыскания, экспертиза, сопровождение).

Пошагово: как проходит проектирование без провалов

Ниже - практичный сценарий. Это тот маршрут, который я рекомендую и себе, и заказчикам. Он экономит нервы и деньги на стройке.

1. Сформулировать ТЗ и собрать исходники. Это момент истины. Вы определяете назначение объекта, площади, этажность, бюджет, сроки, энергоэффективность, инженерные предпочтения (газ, электричество, тепловой насос), ограничения участка. Сюда же - градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), красные линии, охранные зоны, техусловия (если нужны). Без этого любая концепция - гадание.

   • Результат: подписанное ТЗ, пакет исходных данных, список рисков.
   • Правило 1-10-100: 1 час, потраченный здесь, экономит 10 часов в проекте и 100 - на стройке.

2. Инженерные изыскания. Геодезия (съёмка рельефа, подземные сети), геология (скважины, лаборатория), экология (при необходимости). Для Казани это критично: у нас суглинки и местами пучинистые грунты, вода близко - без геологии фундамент выбирать вслепую.

   • Результат: отчёты изысканий с заключениями и рекомендациями.
   • Норматив: СП 47.13330. Для объекта капстроительства - must-have.

3. Эскиз/Концепция. Планировки, схемы, фасады, принципиальные решения по фундаменту и инженерии. Хорошая концепция быстро отсекает лишние метры и бессмысленные «улётные» идеи, которые убивают смету.

   • Результат: альбом эскиза, ориентировочная сметная оценка, 3-5 ключевых узлов.
   • Эвристика: «Правило красного карандаша» - всё, что не нужно, вычеркиваем на этом шаге, не в рабочке.

4. Проектная документация (стадия «П»). Полный состав по Постановлению № 87: архитектурные, конструктивные, технологические, инженерные разделы (ОВ, ВК, ЭОМ, СС, АПТ и т.д.), смета (если требуется), ООС при необходимости. На этой стадии фиксируем техрешения для экспертизы.

   • Результат: комплект «П» с ведомостями, пояснительными записками, схемами.
   • Совет: сразу готовьте «следы» для будущей рабочки - спецификации, узлы, BIM-модель с LOD 200-300.

5. Экспертиза проектной документации. Для большинства объектов обязательна госэкспертиза или НГЭ (зависит от вида и источника финансирования). Эксперты проверяют соответствие нормам и безопасность решений.

   • Результат: положительное заключение экспертизы или замечания для устранения.
   • Риск: затягивание. Лайфхак - технический заказчик с опытом и качественная пояснительная записка.

6. Рабочая документация (стадия «Р»). Детальные чертежи для строителей, спецификации материалов и оборудования, ведомости объёмов, деталировка узлов. Это то, без чего бригада на площадке начнёт импровизировать.

   • Результат: комплекты РД по разделам (АР, КЖ/КМ, ОВ, ВК, ЭОМ, СС и т.п.), спецификации.
   • Норматив: ГОСТ Р 21.1101-2020 (СПДС). При работе в BIM - LOD 300-400.

7. Авторский надзор и сопровождение стройки. Ответы на запросы подрядчика, корректировки по факту, оперативные узлы, замены материалов («эквиваленты»), контроль качества реализации решений.

   • Результат: журналы авторского надзора, оперативные листы изменений, закрытие замечаний технадзора.
   • Практика: 1-2 визита в месяц + онлайн-реакция в мессенджере/EDMS. Это дешевле, чем переделка.

Упрощения возможны. Для частного дома часто объединяют «П» и «Р» в один «рабочий проект» с техчастью, без экспертизы. Для промышленных объектов и МКД упрощать рискованно - проиграете на согласованиях и стройке.

Примеры, сроки и документы по стадиям

Вот как обычно складываются сроки и результаты для типовых случаев. Это не химера - такие цифры встречаю и у себя, и у коллег по рынку (2025 год):

Пара правил, которые не подводят:

• Доля проектирования в бюджете строительства обычно 3-7% для гражданских объектов и 7-12% для сложной инженерки. Экономия на проекте возвращается переделками.
• 30-40% календарного времени уходит на согласования и экспертизу. Это нормально. Закладывайте буфер.
• Не жертвуйте изысканиями. Один пропущенный слой слабого грунта - и ваши сваи уедут в зиму вместе с бюджетом.

Частые варианты «а можно быстрее?»

• Частный дом без сложных сетей: объединяем «П» и «Р» в «рабочий проект» и идём строиться. Экономия 4-6 недель.
• Реконструкция внутри существующего каркаса: изыскания проще, но обследование конструкций обязательно (стандартное ПНР-обследование).
• BIM + параллельные потоки: архитектура и инженерия идут внахлёст, но нужен опытный координатор модели.

Чек-листы, мини-FAQ и что делать дальше

Далеко уходить от теории не будем. Вот набор инструментов, чтобы вы довели проект до стройки без сюрпризов.

Чек-лист ТЗ (вопросы, на которые нужно ответить):

• Назначение объекта и сценарии использования (жильё, офис, склад, производство).
• Требуемые площади, этажность, высоты, парковка, склад, зоны загрузки.
• Бюджет и целевая себестоимость м²/места/паллетоместа.
• Инженерия: источник тепла/холода, резервирование, потребление.
• Требования по акустике, пожарной безопасности, энергоэффективности.
• Сроки: дата ввода, жёсткие вехи (арендаторы, сезонность).
• Ограничения участка: красные линии, ЛЭП, санитарные зоны, охранные зоны.
• Необсуждаемые «стоп-линии»: что точно нельзя менять в процессе.

Чек-лист исходных данных:

• Правоустанавливающие документы на участок.
• ГПЗУ/План ЗУ, градрегламент, ПЗЗ.
• Техусловия (электро, вода, канализация, газ) - при необходимости.
• Согласования по охранным зонам (если есть).
• Предыдущие изыскания/обследования (если есть).

Как понять, сколько стадий делать именно вам:

• Частное домостроение, нет требований экспертизы → делайте эскиз + рабочий проект. «П» можно не выделять отдельной стадией.
• Многоквартирный дом, общественное здание, промка → полный цикл: П → экспертиза → Р.
• Тяжёлая инженерка (холод, чистые комнаты, взрывозащита) → закладывайте расширенный раздел ТК/ТХ и доп. расчёты на стадии «П».

Пять ловушек, в которые чаще всего попадают:

• «Сначала построим коробку, потом разберёмся с инженерией». Потом - боремся с зазорами, подвалом без насосов и несходящимися отметками.
• Отсутствие изысканий. На слабых грунтах экономия превращается в трещины и усиление фундамента.
• Слишком позднее вовлечение сметчика. Итог - проект красиво выглядит, но не сходится с бюджетом.
• Нет авторского надзора. Любая неопределённость подрядчик решает по-своему. Правильных совпадений почти не бывает.
• Перепрыгивание между вариантами на стадии «Р». Менять концепцию в рабочке - всё равно что переставлять стены, когда плитка уже на стене.

Критерии качества проекта (быстрый аудит):

• ТЗ подписано, противоречий нет, допущения перечислены.
• Изыскания актуальны (не старше 2 лет) и достаточны для принятых решений.
• Комплект «П» соответствует Постановлению № 87, есть связность между разделами.
• В «Р» все узлы детализированы, есть спецификации, ведомости объёмов.
• Есть план авторского надзора и контактное лицо для оперативных ответов.

Мини-FAQ

• В двух словах: сколько этапов? Нормативно - две стадии (П и Р). По жизни - 5-7 шагов с учётом предпроекта, изысканий, экспертизы и авторнадзора.
• Можно сразу в «Р», без «П»? Для частного дома - да, если нет экспертизы и есть чёткое ТЗ. Для общественных и промышленных объектов - рискованно и часто незаконно.
• Экспертиза всегда обязательна? Нет, зависит от типа объекта и финансирования. Но если она нужна, без положительного заключения стройку не допустят.
• Сколько стоит проект? Обычно 3-7% от стоимости строительства, сложные объекты - 7-12%. Сильно ниже - повод задать вопросы.
• BIM - это отдельная стадия? Нет. Это способ работать. Но он помогает держать дисциплины в связке и уменьшает коллизии на стройке.
• Какие ключевые нормативы смотреть? ГрК РФ, Постановление № 87 (состав «П»), СП 47.13330 (изыскания), ГОСТ Р 21.1101-2020 (оформление РД), профильные СП по разделам.

Следующие шаги для разных сценариев

• Частный застройщик (дом 120-250 м²): возьмите ГПЗУ, закажите геологию (минимум 2-3 скважины), сделайте эскиз и сразу рабочий проект. На инженерии не экономьте: отопление и вентиляция «прощают» меньше всего.
• Девелопер/управляющий проектом: соберите сильную команду ТЗ → изыскания → концепция с целевой экономикой → «П» на экспертизу → «Р» с привязкой к графику закупок. Законтрактуйте авторнадзор на весь срок стройки.
• Реконструкция: добавьте обследование конструкций и сетей. Это не формальность: реальная несущая способность часто отличается от документации.
• Сжатые сроки: параллелите разделы, но держите одно «окно» координации. Каждую неделю - clash detection и короткий статус-митинг.

Траблшутинг - что делать, если…

• Экспертиза «завалила» раздел по пожарке: проверьте корректность категорий помещений, расчёт эвакуации и противопожарные расстояния. Привлеките профильного эксперта СП 1.13130 и 7.13130.
• Подрядчик просит замену материалов: требуйте технико-экономическое сравнение и протокол замены в РД. Смотрите на сертификацию и совместимость узлов.
• Смета «вылетела» за бюджет: вернитесь в концепцию, ищите метры и решения, которые дают 80% эффекта за 20% стоимости: типовые пролёты, унификация узлов, простая геометрия.
• Сроки горят: фиксируйте «верхний уровень» решений, остальное дорабатывайте в рамках «Р» с запретом менять принципиальные вещи. Любая «ранняя заморозка» лучше, чем вечная пластилиновая модель.

Короткая мысль на дорожку. Вопрос «сколько этапов» важен, но ещё важнее - в какой момент вы принимаете решения. Чем раньше вы честно отвечаете себе в ТЗ, где пределы бюджета и сроки, тем спокойнее будет стройка. У меня дома это сработало: мы не построили дворец, но сделали тёплую комнату для Льва, уложились в сезон и не переделывали утепление зимой. Стройка любит ясность, а ясность рождается в проекте.